10月10日、11日，广州、南昌相继结束了第三批集中供地。其中，广州共有15宗地块成交，3宗地块流拍；相比此前，参拍房企数量及报价次数明显减少，仅有2宗地块溢价成交。而南昌土拍结果严重分化，流拍率达55%，另有4宗地块因价格熔断而转入摇号环节。

　　值得关注的是，集中供地主导着9月土地市场的走势。从目前来看，虽然集中供地带来成交量的上涨，但是土拍热度并未一同走高，城市冷热分化趋势凸显，溢价率环比微降，土地流拍现象也在增加。业内人士认为，未来房企更加追求土储结构、质量和增储的安全性。

　　集中供地助上海、北京土地出让金额领先

　　从诸葛找房数据研究中心提供的9月城市土地出让金TOP10榜单中可以看到，上海遥遥领先，土地出让金达1056亿元，也是9月唯一一个收金破千亿的城市。这主要归功于上海在第三轮集中土拍的发挥。从上海第三轮集中土拍现场来看，35宗地块全部出让，其中有8宗地块触顶，有6宗地块起始价超过50亿元，凭借“量大价高”的优势，使其揽金规模占据首位。

　　而北京、杭州分别以500亿元、470亿元位列榜单第二、三名，两个城市的土拍热度在当前已经举行第三轮集中土拍的城市中表现不俗，溢价率均超5%。

　　值得注意的是，集中供地对于城市土地收金的带动力不容小觑，土地出让金TOP9城市均在9月启动了集中拍地活动。事实上，进入9月，重点城市第三批集中供地密集开拍，再加上进行第二轮土拍的郑州、沈阳及长春，9月内有13个城市进行集中土拍。

　　另据克而瑞数据显示，虽然一二线城市集中土拍增多，但是9月土地平均溢价率为3.58%，仍较上月出现了小幅下滑。具体来看，北京、上海两个一线城市土拍热度均得以保持，其中上海核心优质地块仍引来了多家企业关注。不过，绝大多数远郊地块和运营难度较大的商住地块依旧以底价成交，导致上海第三轮集中土拍的溢价率较第二轮集中土拍下降2个百分点至2.3%。

　　此外，包括杭州、青岛、合肥及武汉在内的二线城市在9月的集中供地中，溢价率也均较上一轮有所回落。大多数三四线城市土拍的地块均为底价成交，仅湖州、金华、淮安等少数长三角城市土拍保持了一定热度。

　　对此，诸葛找房数据研究中心分析人士认为，自去年5月起，土地溢价率高位回落，去年9月进入低位水平；时至今年9月，土地溢价率仍在低位徘徊。从目前来看，房企资金压力犹存，高溢价拿地短期难现，底价成交现象增多是当前拍地城市的普遍特征之一。

　　50家房企拿地总金额环比大涨

　　虽然房企的投资力度下降，但是主要城市的集中供地也在推动9月房企拿地总额环比走高。据中指研究院统计数据显示，9月，50家代表房企拿地总金额同比下降45.3%，环比大幅上涨130.2%。

　　在诸葛找房数据研究中心提供的9月房企拿地金额TOP20榜单中，有6家企业拿地金额突破百亿，建发国际位居榜首，总拿地金额为154.9亿元，其在北京、上海以及苏州的第三轮集中土拍中均有所获，且均以溢价“收割”，补仓情绪显著上涨。

　　华润置地、中海地产分别以150.26亿元、147.45亿元的拿地金额位居第二、三位，二者拿地的主要区别在于，华润置地重仓城市较多，如苏州、深圳、北京、杭州等；中海地产则相对较为集中，其近150亿元的拿地金额全部投入北京市场，对海淀区、丰台区的高总价地块进行收割，表现出对北京市场长期看好。

　　在克而瑞分析人士看来，大部分城市的第三轮土拍热度均不及上一轮，但核心区域的优质宅地仍然受到了多家房企的竞逐。其中上海徐汇龙华、闵行古美以及北京丰台造甲村、海淀西北旺等多宗地块均触及地价上限成交，房企竞拍积极性较高。

　　而与以往相同的是，具有国企、央企背景的房企依然占据土地市场的主要份额。由于市场竞争者减少，资金实力较足的房企可以选择底部拿地，把握住拿地窗口期。

　　低土储之下房企将更注重地块质量

　　从土地成交总价TOP10榜单可以看到，这些地块集中于上海、杭州及北京3个城市，其中上海占比领先，共计上榜6宗。具体来看，由上海静安区国有资产监督管理委员会控股的北万置业，以底价120.6亿元拿下上海市静安区中兴社区一宗地块，这也是今年全国成交价最高的地块；华发股份以底价80.37亿元竞得上海市静安区中兴社区的另一宗地块，位居成交总价第二。而绿城中国以70亿元竞得杭州市庆隆小河地块，位居成交总价第三，溢价率达10.11%。

　　另外，北京市海淀区西北旺镇地块成为9月成交总价TOP10地块中溢价率最高者，达到15%，这也是北京第三轮集中土拍中竞争最为激烈的地块，最终由中海地产斩获。

　　从9月土地市场来看，不少集中供地的城市密集拉开第三轮土拍的序幕，同时有个别城市陆续收尾第二轮土拍，带动整体成交规模稳步回升。不过，诸葛找房数据研究中心分析人士认为，在今年部分城市增加供地批次的背景下，供应、成交规模稍有分散，加之房企资金压力犹存，拿地多持谨慎态度，成交规模整体不及去年同期。根据目前部分城市的拍地公告，10月拍地城市数量较9月有所减少，由此预计10月成交规模大概率呈维稳或小幅回落走势。

　　值得一提的是，克而瑞统计数据显示，与8月相比，9月其重点监测城市的土地流拍率上升至15.6%，环比增加了0.3个百分点，连续3个月走高。一方面，三四线城市持续流拍，盐城、湛江、韶关、南通等均出现了多宗地块流拍；另一方面，二线城市土拍热度进一步分化。以合肥为例，虽然第三轮集中供地进一步增加了项目利润空间，并允许企业“0保证金”参拍，但土地流拍率仍较第二轮集中供地上升8个百分点至25%。结合合肥流拍土地的特征来看，这些地块多为出让附加条件较多、保障配建或商业比例较高的地块，在企业对于项目利润空间和周转速度愈加敏感的当下，此类地块更难实现顺利出让。

　　克而瑞分析人士表示，对于房企来说，总土地储备并非越多越好。时至今日，行业格局已经生变，从高速发展迈入有质量发展阶段。随着强监管下的资金危机带来的生存危机，未来房企更加追求土储结构、质量和增储的安全性。而从多家房企今年中期业绩发布会上的表态不难看出，“避免三四线、聚焦一二线”是主要策略。对于房企而言，低土储之下将更重质而非量，意味着接下来房企会通过土储“换仓”来优化和调整土储结构。

（文章来源：新京报）

文章来源：新京报
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